Bất động sản với mặt bằng giá mới

Trong thời gian gần đây, cùng với sự sôi động của những dự án bất động sản thì khung giá có xu hướng tăng tạo nên một mặt bằng giá bán mới cao hơn so với trước, đánh dấu chu kỳ tăng giá nhiều quý liền sau giai đoạn khủng hoảng.

Trong đó, phải kể đến một lượng lớn các dự án Đông – Nam Sài Gòn được giới kinh doanh bất động sản đánh giá cao.

Nằm trên trục đại lộ Võ Văn Kiệt, dự án City Gate Towers được tung ra thị trường cuối quý II đầu quý III/2015 với giá bán 16,5 triệu đồng/m2, song đến tháng 10 đã nhích lên 17,5 triệu đồng/m2. Nếu so với dự án Carina Plaza cạnh đó của cùng chủ đầu tư được mở bán 4 năm trước với giá 15,7 triệu đồng/m2, mặt bằng mới tại khu vực này đã tăng thêm 1,8 triệu đồng, tương đương hơn 10%.

Tại quận 7, khu vực rìa Phú Mỹ Hưng, mặt bằng giá nhà ở mới cũng đã xuất hiện. Công ty An Gia sau khi mua lại một phần dự án Lacasa của Vạn Phát Hưng đã điều chỉnh dự án. Doanh nghiệp tung ra 2 sản phẩm An Gia Riverside và An Gia Skyline có giá bán cao hơn dự án cũ 3-5 triệu đồng mỗi m2, tương đương 15-20%. Lacasa có giá 22 triệu đồng/m2, còn 2 dự án mới liền kề đó chào giá khoảng 25-27 triệu đồng mỗi m2. Đơn vị này đầu tư mạnh cho thiết kế và nhà thầu có thương hiệu để đẩy mặt bằng giá lên cao hơn.

Giữa tháng 9, Công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát công bố bán 447 căn hộ dự án Silver Star tại đường Nguyễn Hữu Thọ có giá bán từ 20 triệu đồng/m2, cao hơn dự án đầu tay 2 triệu đồng mỗi m2, cũng tương đương mức điều chỉnh tăng 10%.

Cũng nằm trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ, dự án The Park Residence, tên cũ là Phú Hoàng Anh giai đoạn 2 do Tập đoàn M.I.K phát triển có giá bán giai đoạn đầu 17 triệu đồng mỗi m2. Đến quý III, giá bán trung bình nhích lên 22-23 triệu đồng. Tháng 10, dự án này xuất hiện mức giá 25-27 triệu đồng mỗi m2, cao hơn ban đầu mở bán khoảng 10 triệu đồng mỗi m2 và tăng khoảng 35% so với Phú Hoàng Anh liền kề đó. Để thuyết phục khách hàng chấp nhận mặt bằng giá mới, M.I.K đã đầu tư mạnh vào tiện ích và nâng cấp dự án.

Tại khu Đông Tp. Hồ Chí Minh, quận 9 là địa bàn có sự hình thành mặt bằng giá mới rõ rệt nhất. Trong 24 tháng qua, Công ty Khang Điền đã lần lượt chào hàng các sản phẩm nhà phố Mega: Residence, Ruby, Sapphire, Village nhích dần từ cột mốc 1,9 tỷ đồng một căn lên 2,75 tỷ đồng, gần đường cao tốc và vành đai. Tháng 10/2015 doanh nghiệp này đổ bộ sang phân khúc cao hơn là biệt thự Lucasta với giá thấp nhất 8 tỷ đồng một căn.

Ở thị phần căn hộ, Công ty Nam Long sau dòng sản phẩm Ehome tại quận 9 có giá 11,5-12 triệu đồng mỗi m2 nhiều năm trước, quý II/2015, doanh nghiệp trở lại thị trường quận 9. Chủ đầu tư này mở bán dự án Flora Anh Đào với giá 18,7-19,9 triệu đồng mỗi m2, thiết lập mặt bằng giá chung cư mới trên tuyến đường Đỗ Xuân Hợp. Cũng trên trục đường này, Công ty Gia Hòa công bố dự án The Art giá bán 16-18,7 triệu đồng mỗi m2, đã bao gồm thuế giá trị gia tăng.

Các tuyến đường Đỗ Xuân Hợp, Lã Xuân Oai, Lê Văn Việt, Nguyễn Duy Trinh, Tây Hòa… tại quận 9 từng bước trình làng mặt bằng giá nhà mới cao hơn so với trước đây. Tại quận 2, hàng loạt các dự án cao cấp: Estela giai đoạn 2, Vinhomes, Sala… đều có sự điều chỉnh giá bán tịnh tiến (đợt sau giá cao hơn đợt trước). Đơn cử Estela giai đoạn một định vị 36-39 triệu đồng mỗi m2 thì năm 2015 doanh nghiệp bán giai đoạn 2 với giá 40-50 triệu đồng/m2.

Báo cáo của Jones Lang LaSalle cho biết, trong quý III/2015 giá nhà ở bán tại Tp. Hồ Chí Minh tiếp tục tăng trên thị trường sơ cấp. Căn hộ có giá bán tăng trên diện rộng và tăng cao đáng kể ở các dự án mở bán theo đợt và có tiến độ xây dựng tốt. Trên thị trường thứ cấp, căn hộ và biệt thự, nhà liền kề đều ghi nhận tăng giá nhiều quý liên tiếp kể từ đầu 2014.

Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa cho biết, gần một thập niên qua giá nhà không tăng, chỉ giảm và đi ngang cho đến khi thị trường có dấu hiệu ấm lại từ giữa cuối năm 2014. Trượt giá, lạm phát, chi phí tài chính bị đội lên, cộng thêm hiện nay vật liệu xây dựng tăng giá chính là những áp lực khiến giá nhà có xu hướng đi lên trong năm 2015. “Hiện nay đầu tư dự án mới, thậm chí tái khởi động dự án cũ cần phải áp dụng mặt bằng giá mới thì doanh nghiệp mới có lãi để tiếp tục đầu tư”, ông Nghĩa nhận định.

Theo chuyên gia này, thị trường đang chấp nhận mặt bằng giá mới sau một khoảng thời gian dài khủng hoảng, là điều bình thường. “Xu hướng tăng giá đã hình thành nên khó có thể kéo giá nhà đất xuống mà chỉ có giải pháp nâng mức thu nhập lên để cải thiện khả năng mua nhà. Điều này phụ thuộc vào nền kinh tế vĩ mô”, ông Nghĩa nói.

Trong khi đó, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, Nguyễn Xuân Quang cho rằng giá nhà không thể rẻ hơn được nữa vì giá đền bù giải phóng mặt bằng và giá xây dựng, nhân công ngày càng tăng. Ông Quang cho rằng, hiện nay chi phí xây dựng tại Việt Nam thấp so với khu vực, không thể giảm hơn nữa. Công nghệ xây dựng của Việt Nam hiện nay rẻ nhất và không có công nghệ nào có thể rẻ hơn. Theo tổ chức tư vấn xây dựng David Langdon and Seal, năm 2015, giá xây dựng trên mỗi m2 các chung cư tại Tp. Hồ Chí Minh bằng 0,5-0,8 lần giá xây dựng trên mỗi m2 của các nước trong khu vực. Biên lợi nhuận của các chủ đầu tư Việt Nam hiện nay từ 5 đến 15%, trong khi các nhà phát triển khu vực (Thái Lan, Singapore, Phillipines, Australia… là  15-25%.

Do đó, nhiều nhà đầu tư cùng nhận định lợi nhuận thấp ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà phát triển bất động sản nên xu hướng giá nhà tăng nhẹ trong thời gian qua là tất yếu và sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới.