Bất động sản nghỉ dưỡng – Hết sốt lại lo

Trong 3 năm 2014 – 2016, Bất động sản nghĩ dưỡng nổi lên thành một phân khúc BĐS hấp dẫn; có những Biệt thự nghĩ dưỡng time share tại Phú Quốc, Nha trang bán từ 20 – 40 tỷ một căn, mà ngay cả Biệt thự nhà ở tại khu đô thị Q2 cũng không mơ giá đó; ngoài ra hàng ngàn căn hộ nghĩ dưỡng Condotel được bán hết nhanh chóng khi mở bán. Tìm hiểu về sức thu hút này; các nhà đầu tư cho biết khi mua những căn hộ tại những khu du lịch nổi tiếng như Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu, Phú Quốc…, bên cạnh những giá trị vốn có; thì họ còn được hưởng lợi nhuận cho thuê lại hàng năm lên tới 8 – 11%; như vậy chỉ trên dưới 10 năm, họ đã thu lại vốn và sở hữu một BĐS nghĩ dưỡng ở vị trí đắc địa.

Thế nhưng, khi chúng tôi trao đổi điều này với các chuyên gia, và các nhà quản lý khu nghĩ dưỡng; thì đa số đều cho rằng rất khó có cơ sở bảo đãm số lãi 10% hàng năm; rất nhiều Khách sạn, Resort có mức sinh lời 5 – 6% là đã giỏi; đó là tình hình của những năm trước, khi chưa có các BĐS nghĩ dưỡng xây dựng ồ ạt như hiện nay, sự cạnh tranh giảm giá phòng là khó tránh khỏi.

Trong hội thảo “cơ hội phát triển BĐS năm 2017” do báo Thanh niên tổ chức vào ngày 16/8/2017; Hiệp hội BĐS Tp.HCM đã cảnh báo về phân khúc BĐS nghĩ dưỡng chưa có pháp lý rỏ ràng, và giá cao so với BĐS nhà ở. Chuyên gia Đinh Thế Hiển cũng nhận định BĐS nghĩ dưỡng sẽ là phân khúc khó khăn nhất cho nhà đầu tư trong giai đoạn sắp tới, khi tình hình tiêu thụ đã giảm mạnh so với nguồn cung.”

Lượng tiêu thị thấp so với nguồn cung trong 6 tháng đầu năm 2017 là dấu hiệu cảnh báo khá rỏ ràng cho phân khúc này.

Theo nhận định của Ông Hiển, sắp tới nhiều biệt thự và căn hộ nghĩ dưởng sẽ ra hàng; nếu các BĐS này không khai thác tốt, chủ dự án không có nguồn tiền từ hoạt động cho thuê để thực hiện cam kết chia lãi cho các nhà đầu tư; thì tình hình sẽ càng thêm khó khăn.

Nhận định này đang trở nên rỏ nét khi xuất hiện các vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng. Sáng nay, phóng viên P.S.Ngân đã đưa tin trên báo Tuổi trẻ về vụ tranh chấp giữa khách hàng và chủ dự án khách sạn Bavico với tựa bài “Xô xát tại khách sạn Bavico, nhà đầu tư phải đi cấp cứu”. Theo nội dung tin này,  Chiều 21-8, một nhà đầu tư mua “căn hộ du lịch” khi đòi nợ chủ khách sạn Bavico ở TP Nha Trang (Khánh Hòa) đã xảy ra xô xát với nhân viên khách sạn, đã bị tăng huyết áp, ngất xỉu phải vào Bệnh viện đa khoa tỉnh cấp cứu.

Dự án Khách sạn Bavico do Công ty TNHH sản xuất, thương mại, dịch vụ Bạch Việt  bao gồm Khách sạn Bavico do công ty quản lý; và các căn hộ du lịch (Condotel) nằm trong Khách sạn, bán cho nhà đầu tư với lợi tức rất hấp dẫn là 15%, kèm theo những lợi ích khác. Khi rao bán trên các website môi giới BĐS với lời thông báo hấp dẫn “Lần đầu tiên trên thị trường BĐS Việt Nam, một dự án Condotel được thực hiện với mô hình hợp tác chia sẻ lợi nhuận hoàn toàn mới với phương thức rất mở. Theo đó, thay vì mua sở hữu một căn hộ với giá cố định như hầu hết các dự án khác thì ở đây khách hàng hoặc nhà đầu tư tuỳ vào điều kiện khả năng của mình có thể góp vốn để mua quyền kinh doanh khai thác căn hộ khách sạn với mức chia sẻ lợi nhuận cố định hấp dẫn. Mô hình mới này hiện đang được Công ty TNHH TMSXDV Bạch Việt áp dụng cho tất cả các khách sạn, khu nghỉ dưỡng Bavico thuộc chuỗi hệ thống của mình trên toàn quốc với tỷ lệ cam kết chia sẻ lợi nhuận khá hấp dẫn lên đến 15%/ năm”.

Chính lợi nhuận khủng này, Bavico đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, như tin Tuổi trẻ đã đưa; khi nhà đầu tư đóng tiền đầy đủ, đã không nhận được chiết khấu ban đầu 15% như đã cam kết, và lợi nhuận khai thác hàng năm là 15% cũng không thấy; nên nhiều nhà đầu tư đã kéo tới đòi công ty Bạch Việt phải giao lại căn hộ cho họ tự quản lý cho thuê, cũng như đòi phần tiền của mình. Được biết, công ty bạch Việt đã đề nghị giảm mức lãi suất hàng năm từ 15% xuống 8%; và đã chấp nhận bàn giao lại căn hộ du lịch cho người mua tự quản lý; đồng thời, đã trả một phần nhỏ tiền nợ khoản lợi nhuận kinh doanh cho một số chủ căn hộ du lịch (ở Hà Nội, TPHCM…) đã về trước. Tuy nhiên, nhiều người chờ nhận tiền như lịch hẹn vào 14 giờ chiều 21-8, đã không được gặp đại diên công ty; từ đó xảy ra chuyện tranh chấp với nhân viên bảo vệ, khiến cho một người bị ngất xỉu phải nhập viện.

Khách sạn Bavico kết hợp căn hộ Condotel có vị trí khá tốt tại thành phố Nha Trang. Hiện nay nhà đầu tư đang đứng trước sự chọn lựa; một là tiếp tục giao chủ đầu tư quản lý sẽ hưởng 8% lợi nhuận (giảm từ 15% theo cam kết); tuy nhiên cách này cũng chưa được yên tâm vì không biết công ty có thực hiện đúng cam kết.

Cách thứ hai là nhà đầu tư tự nhận căn hộ để quản lý cho thuê với lối đi riêng; cách này, chủ đầu tư phải tự tìm khách hàng, và phải thuê dịch vụ vệ sinh, bảo trì căn hộ. Nguồn thu ròng của căn hộ sẽ là ẩn số với những khách hàng không có kinh nghiệm, cũng như có thời gian.

Ngoài ra sau khi vận hành, chắc chắn sẽ phát sinh các trục trặc về hạ tầng chung, các chi phí quản lý chung của Bavico mà khách hàng phải chi trả một phần…tất cả những vấn đề này, theo hiệp hội BĐS Tp.HCM thì hiện nay vẫn chưa có pháp lý rỏ ràng. Như vậy, với những người nhận căn hộ Condotel tự quản lý, chắc chắn sẽ có nhiều vấn đề cần giải quyết với chủ đầu tư khi Khách sạn đi vào hoạt động.

Trí Nghĩa